Спрашивают загородные дома, но покупают все равно квартиры: структура спроса на жилье в курортном городе Анапа

Аналитический отдел компании «Кубаньжилстрой» в июне-сентябре 2013 года провел исследование, задачей которого является изучение структуры спроса на жилье в курортном Анапском районе Краснодарского края. В исследовании использованы следующие источники информации:

  1. Запросы потенциальных покупателей недвижимости в городе Анапа и окрестностях, сделанные в сети интернет на сайте domanapamore.ru

  2. Фактически совершенные сделки с недвижимым имуществом по статистике нескольких крупных агентств недвижимости Анапы.

  3. Анкетирование клиентов агентства недвижимости ООО «Кубаньжилстрой».

Общая выборка по всем источникам составила 3155 респондентов за период с 1 июня по 30 сентября 2013 года. География исследования включала в себя Анапу и ближайшие пригороды, имеющие статус курортных поселений. Целью исследования было получить ответы на следующие вопросы:

  1. Целевая аудитория покупателей жилья в курортных районах России, эффективные каналы продаж, средства маркетинга по продаже курортной недвижимости.

  2. Какой недвижимости отдает предпочтение респондент при первоначальном знакомстве с рынком недвижимости города-курорта Анапа?

  3. Как трансформируется спрос при более тщательном изучении предложений на рынке жилья Анапы и Анапского района? Причины изменения предпочтений покупателей.

  4. Качество и репрезентативность рекламной информации, полученной из различных носителей.

  5. В каких ценовых диапазонах сосредоточен наиболее ликвидный спрос на жилье?

  6. Как количество запросов на покупку жилья распределяется по сегментам спроса?

  7. Какие факторы приводят к отказу от сделки по приобретению жилья?

  8. Какие факторы способствуют принятию решения о покупке жилья на российском курорте?

  9. Какие маркетинговые инструменты, применяемые продавцами недвижимости, являются наиболее эффективными с точки зрения покупателей курортной недвижимости (вид из окна на море, рассрочка (ипотека), близость к морю, доступность инфраструктуры и др)?

 

Первые выводы исследователей был ожидаемы: среди покупателей недвижимости преобладают иногородние жители, приобретающие жилье с целью переезда из климатически неблагоприятных регионов России. Таких оказалось чуть более 60% от общего числа респондентов. Однако предположение, что подавляющее большинство покупателей жилья в курортных районах Анапы окажутся пожилыми людьми, себя не вполне оправдало. Пенсионеров среди покупателей недвижимости оказалось всего 17%, что однако компенсируется лицами предпенсионного возраста (в диапазоне 47-52 года для женщин, 52-57 лет для мужчин), которых оказалось 19%. В общей сумме лица пенсионного и предпенсионного возраста составили 36% от общего количество респондентов, что подтверждает основной тренд курортной недвижимости Анапы: большой объем (более трети всех сделок на рынке) жилья приобретают мигранты из других регионов Российской Федерации с целью обеспечения климатически комфортного проживания в пенсионном возрасте. Незначительным оказался процент молодых семей (22-35 лет), интересующихся переездом в Анапу. Таких набралось всего около 7%.

Поведенческие стратегии покупателей недвижимости можно условно разделить на 3 крупных группы. Первая группа (28%) характеризуется высоким уровнем владения различными современными техническими устройствами, в том числе интернетом, и осуществляет маркетинговый поиск с помощью электронных досок объявлений и специализированных интернет-сайтов застройщиков или агентств недвижимости. Вторая группа (32%) в основном полагалась на печатные средства массовой информации, специализированные газеты объявлений, помощь агентств недвижимости. Самая малочисленная группа (9%) при подборе вариантов покупки недвижимости полагалась исключительно на рекомендации друзей и знакомых, ранее переехавших на ПМЖ в Анапу. Остальные респонденты в различных пропорциях сочетали перечисленные выше стратегии.

Интересно распределение общего числа потенциальных покупателей, участвовавших в исследовании по месяцам курортного сезона: 28% - июнь, 17% - июль, 32% - август, 23% - сентябрь. По мнению участвовавших в исследовании экспертов рынка, такое распределение покупателей по месяцам демонстрирует устойчивый спрос на курортную недвижимость вне зависимости от времени туристического сезона в Анапе. Ведущие эксперты агентств недвижимости отмечают небольшое снижение спроса только в некоторые весенние месяцы.

Забавным нам показалась динамика изменения предпочтений покупателей по мере знакомства с местным рынком недвижимости. В первое обращение в агентство «Кубаньжилстрой» характеристики недвижимости по уровню значимости для клиентов были ранжированы следующим образом:

1 место — близость к морю (вид на море, доступность пляжа);

2 место — близость к центру города;

3 место — состояние дома и благоустройство прилегающей территории (наличие удобной парковки);

4 место — доступность социальной инфраструктуры (школа, детский сад, магазины, поликлиника, банк);

5 место — надежность застройщика;

6 место — обеспеченность объекта коммунальными услугами;

7 место — наличие удобной транспортной развязки;

8 место — престиж объекта, дома (микрорайона).

Во второе и последующие обращения места по качественным характеристикам недвижимости распределились следующим образом:

  • состояние дома и благоустройство прилегающей территории (наличие удобной парковки) — 1 место;

  • наличие удобной транспортной развязки — 2 место;

  • доступность социальной инфраструктуры — 3 место;

  • надежность застройщика — 4 место;

  • близость к морю — 5 место;

  • обеспеченность объекта коммунальными услугами — 6 место;

  • близость к центру города — 7 место;

  • престиж объекта — 8 место.

Характерно в данной выборке изменение приоритетов по близости объекта к центру и первой береговой линии. В динамике мы оценили вкусы потенциальных покупателей по выбору: квартира или частный дом. В основном клиенты агентств, участвовавших в исследовании, вначале отдают предпочтение домам и коттеджам в городе или пригороде (63,75%). Однако затем выбор все-же склоняется в пользу городского многоквартирного фонда, в результате повторные обращения по домам и коттеджам не превышают 39%. Также динамика обращений: «дом в городе» или «коттедж в пригороде» в первое обращение составляет 37% против 63%, а дальнейшем изменятся до пропорции 4,5% против 95,5%.

Объяснение таким трансформациям мнения покупателей вытекает, во-первых, из переоцененности таких опций недвижимости, как «близость к морю» или «близость к пешеходному центру Анапы». Премия за пешеходную доступность к городскому пляжу может достигать 160% от стоимости при прочих равных условиях. В условиях бюджетных ограничений покупатели пренебрегают этими качествами недвижимости. Относительно изменений предпочтений «квартира в городе» или «дом в пригороде» мнение исследователей склонилось к двум версиям. Первая версия заключалась в том, что в изменении потребительских предпочтений «виновны» также бюджетные ограничения: квартиру в Анапе можно приобрести с минимальным бюджетом 1,5 млн. рублей, пригодные к проживанию дома в пригороде практически невозможно купить дешевле 3 млн. рублей. Вторая версия — повышение информированности покупателей в процессе изучения рынка недвижимости. Вначале потенциальные покупатели изучают рынок удаленно, с помощью интернет-рекламы, электронных досок объявлений. К сожалению, часто интернет-информация не имеет репрезентативного характера, а зачастую несет в себе и ложные сведения. Отсутствие репрезентативности порождает неоправданные ожидания покупателей относительно стоимости и потребительского уровня рынка недвижимости в целом. Например, по ссылке http://www.avito.ru/anapa/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sotok_20636126 на сайте avito.ru размещено объявление о продаже земельного участка. В заголовке объявления есть указание на то, что продается 10 соток в городской черте, в тексте содержится противоречие по размеру участка (3,5 сот.) и местоположению (5 км от города). Согласитесь, такая информация не только не добавляет нам знаний о рынке недвижимости города-курорта Анапа, но и вводит нас в заблуждение. В процессе нашего исследования мы неоднократно сталкивались с подобного рода некачественной и недобросовестной рекламной информацией.

Отдельно в нашем исследовании мы изучали качество и репрезентативность рекламы и информации о рынке недвижимости курортного района Анапы. Как показал опрос, 52% респондентов недовольны качеством информирования субъектов рынка: агентств недвижимости, застройщиков, ипотечных банков и других о предоставляемых услугах. 28% опрошенных нами покупателей недвижимости указывали на недостоверность и недобросовестность содержащихся в рекламных и информационных сообщениях сведений. 14% респондентов сообщили, что подвергались обману со стороны участников рынка. Наши эксперты провели выборочную проверку публичных объявлений о продаже недвижимости, размещенных в сети интернет. Анализу подверглись такие сайты, как avito.ru, rosrielt.ru, irr.ru. Аналитическому исследованию были подвергнуты 1500 сообщений. По мнению экспертов, всего 44 объявления, то есть не более 3% от общей выборки содержали неверные или вводящие в заблуждение сведения. Можно констатировать, что мнение опрошенных относительно качества рекламной информации несколько предвзято. Возможно, такое положение дел обусловлено прошлым негативным опытом опрашиваемых, а качество риэлторских и посреднических услуг на рынке недвижимости со временем все-таки растет.